Cuando uno desea vender un inmueble, la primera pregunta que surge es: ¿cuánto podré pedir por mi casa?
Uno de los errores más frecuentes que cometen los propietarios es guiarse por «cuánto necesitan» en la venta de su propiedad en lugar de guiarse por el valor de mercado. Al que está buscando comprar no le interesará cuánto necesita el vendedor, sino qué es lo mejor que puede obtener con el dinero que tiene disponible.
Arribar al valor de tasación de un inmueble es tarea profesional. Si bien uno como propietario se va haciendo una idea, son muchas las variables que hay que tener en cuenta al valuar un inmueble. Los métodos de valuación son: costo de reposición (o costo físico), capitalización, valor residual y valuación por comparables.
De estos cuatro métodos, el que más utilizan las inmobiliarias es el de valuación por comparables. Consiste en comparar la propiedad que queremos tasar con otras ofrecidas en el mercado, ponderando los atributos físicos (ubicación, estado, luminosidad, antigüedad, funcionalidad, etc.). Por ejemplo, para tasar un departamento de 3 ambientes en Caballito, en edificio entre medianeras y con 10 años de antigüedad, tomaremos como comparables propiedades de similares condiciones. No podemos compararlo con uno de Flores, Almagro o Palermo, ni usar como comparable una casa o un PH cuando queremos valuar un departamento.
La ubicación es un factor al que hay que prestarle especial atención: dentro de cada barrio hay distintos valores de mercado. Muchas veces una avenida o una vía de ferrocarril divide un barrio en áreas con distintos valores, por lo que los comparables deben pertenecer a la misma área. Además, dado que el valor varía según los ciclos económicos, los comparables deben estar actualmente ofrecidos en el mercado.
En el caso de locales comerciales u oficinas, al método comparativo se le suele adicionar un estudio por el método de la capitalización: si conocemos el valor locativo del inmueble, podemos llegar al valor de venta.
A todo enfoque analítico se le debe sumar el enfoque intuitivo del tasador, ya que no es posible arribar al valor de mercado basándose únicamente en una fórmula o en un promedio de datos. Aquí estarán la experiencia y el conocimiento de mercado de quien realiza la valuación para evaluar qué valor máximo estará dispuesto a pagar un posible comprador.
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