Oferta, Demanda y Valores

REMAX URBANA – Germán Gomez Picasso

ReporteInmobiliario.com

Presentación: 24 de febrero de 2026

 

 

 

1. Introducción y Contexto

La presente presentación fue elaborada por Germán Gomez Picasso de Reporte Inmobiliario (www.reporteinmobiliario.com) y tiene como objetivo brindar un panorama actualizado del mercado inmobiliario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) y el Gran Buenos Aires (GBA). El informe abarca datos de demanda, escrituras, valores de cierre, rentabilidad de alquileres, costos de construcción y perspectivas del sector para 2025.

 

2. Indicadores de Demanda

 

2.1 Demanda en CABA

Durante el mes de diciembre se registraron 7.646 escrituras en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, reflejando un nivel de demanda activa en el mercado residencial porteño.

 

Indicador	Valor
Demanda CABA – Diciembre	7.646 operaciones

 

2.2 Demanda en Provincia de Buenos Aires (PBA)

En la Provincia de Buenos Aires, la demanda de diciembre alcanzó las 19.253 escrituras, superando ampliamente los registros de CABA y evidenciando el mayor peso poblacional y territorial de la provincia.

 

Indicador	Valor
Demanda PBA – Diciembre	19.253 operaciones

 

3. Evolución de Escrituras

 

3.1 Escrituras en CABA

El mercado porteño mostró una evolución positiva en el volumen de escrituras durante el período analizado. Los principales indicadores son:

• Variación anual: -0,3% (prácticamente neutro, sin caída significativa)
• Escrituras con hipoteca: representan el 11,6% del total, señal del retorno del crédito hipotecario al mercado.
• Posicionamiento histórico: se ubica entre los 5 mejores años de los últimos 30 en cuanto a volumen de escrituras, lo que refleja un ciclo de recuperación del mercado.

 

Indicador	Dato
Variación anual escrituras CABA	-0,3%
Participación crédito hipotecario	11,6%
Posición histórica (30 años)	Top 5 mejores años

 

3.2 Escrituras en Provincia de Buenos Aires

La provincia de Buenos Aires también mostró un año muy positivo en términos de escrituras:

• Variación anual: -1% (muy leve caída, prácticamente estable).
• Participación de créditos hipotecarios: 11,22% del total de operaciones.
• Mejor año desde 2005: el volumen de escrituras alcanzó su máximo histórico en más de dos décadas.

 

Indicador	Dato
Variación anual escrituras PBA	-1%
Participación crédito hipotecario	11,22%
Posición histórica	Mejor año desde 2005

 

3.3 Montos de Escrituras CABA y PBA

Los valores promedio de escrituración en dólares estadounidenses muestran una diferencia significativa entre ambas jurisdicciones, reflejo de las distintas características del mercado inmobiliario:

 

Jurisdicción	Monto Promedio (USD)
CABA	USD 104.000
PBA	USD 56.000

 

4. Valores de Mercado – Propiedades Usadas

 

4.1 Valores en CABA

El precio de oferta de departamentos usados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires registra una recuperación sostenida tras el piso histórico alcanzado en años anteriores. Los principales indicadores son:

• Precio de oferta promedio: USD 1.703/m²
• Variación interanual: +5,2%
• Referencia histórica: los valores actuales son comparables con los de 2012, siendo el precio de oferta promedio considerablemente inferior al pico histórico de 2018-2019.

 

Indicador	Valor
Precio de oferta CABA (m²)	USD 1.703
Variación interanual	+5,2%
Referencia temporal	“Valores 2012”

 

4.2 Valores en GBA (Gran Buenos Aires)

En el Gran Buenos Aires, los precios de oferta presentan una dinámica diferente: si bien muestran una leve recuperación interanual, aún se encuentran muy por debajo del pico histórico nominal:

• Precio de oferta promedio: USD 1.733/m²
• Variación interanual: +1,6%
• Caída desde el pico nominal: -29% respecto al máximo histórico.

 

Indicador	Valor
Precio de oferta GBA (m²)	USD 1.733
Variación interanual	+1,6%
Caída desde pico nominal	-29%

 

5. Valor de Cierre Real – CABA

 

Un indicador especialmente relevante es el precio de cierre real (el valor efectivamente pagado en las operaciones concretadas), elaborado conjuntamente por RE/MAX, la UCEMA y Reporte Inmobiliario en base a los cierres de la red RE/MAX:

• Valor de cierre real: USD 2.146/m²
• Variación interanual: +4,93%
• Brecha entre precio de oferta y cierre: 5,14% (es decir, los cierres se realizan con un descuento promedio del 5,14% sobre el precio publicado).

 

Indicador	Valor
Valor de cierre real CABA (m²)	USD 2.146
Variación interanual	+4,93%
Brecha oferta vs. cierre	5,14%

La evolución del valor de cierre a 3 ambientes también fue presentada en la exposición, mostrando la recuperación progresiva de los precios efectivos en las operaciones de la tipología más demandada.

 

6. Valores en el Interior del País

 

El mercado inmobiliario del interior de Argentina también mostró una tendencia alcista, aunque partiendo de una base de precio más baja que CABA y GBA:

• Precio de oferta promedio interior: USD 1.298/m²
• Variación interanual: +8,08% (el de mayor crecimiento relativo en el análisis)
• Caída nominal desde pico (mayo 2019): -19,5%
• Dinámica de recuperación: 15 trimestres consecutivos de alzas, lo que indica una tendencia sostenida y no coyuntural.

 

Indicador	Valor
Precio oferta interior (m²)	USD 1.298
Variación interanual	+8,08%
Caída desde pico nominal (may. 2019)	-19,5%
Trimestres consecutivos al alza	15

 

7. Costos de Construcción

 

7.1 Construcción de PH en CABA

El costo de construcción de un PH (planta horizontal) en CABA se ubica en:

• USD 1.119/m² sobre superficie total edificable

Este dato es clave para desarrolladores, ya que al compararlo con el precio de venta (USD 1.703 a USD 2.146/m² según el indicador), se observa un margen bruto positivo que justifica la actividad promotora.

 

7.2 Incidencias de Terrenos en CABA

Las incidencias del valor del terreno varían según la zona y tipología. Los valores relevados son:

 

Tipo de incidencia	Valor (USD/m²)
Incidencia alta	USD 656/m²
Incidencia media	USD 491/m²
Incidencia baja	USD 329/m²

 

7.3 Construcción de Casa en Country

El segmento premium de vivienda en countries mostró un costo de construcción significativamente superior al segmento urbano, consecuencia de la mayor calidad de terminaciones y espacios:

• Costo de construcción: USD 3.049/m² (sobre superficie total homogeneizada)
• Variación respecto al pico histórico: +41% por encima del pico anterior.

Este dato refleja la presión alcista de los costos en dólares en el segmento premium, impulsada por la depreciación del tipo de cambio real y el aumento de los insumos en dólares.

 

8. Rentabilidad de Alquileres

 

La renta de los alquileres en CABA mostró una recuperación significativa tras la derogación de la Ley de Alquileres, volviendo a niveles considerados aceptables por los inversores:

 

Indicador	Valor
Renta bruta alquileres CABA	4,8% anual
Renta neta alquileres CABA	2,9% anual
Revalorización cierre CABA	+8% anual (en USD)
Retorno total estimado (USD)	12,8% anual

Nota de la presentación: “Los inversores deberían sumar la renta anual por alquileres más el porcentaje de apreciación en el valor de mercado del inmueble.” Esto da un retorno total estimado en dólares del 12,8% anual, combinando renta (4,8%) y apreciación del capital (8%).

 

9. Oferta y Composición de las Ventas

 

9.1 Oferta disponible

El stock de departamentos usados disponibles para la venta al momento de la presentación es el siguiente:

 

Zona	Unidades disponibles
CABA	29.000 departamentos usados
GBA	17.000 departamentos usados

 

9.2 Tipología más vendida (por ambientes)

La distribución de ventas por tipología revela el predominio de las unidades de 2 ambientes:

 

Posición	Tipología – Participación
1°	2 Ambientes – 39,2%
2°	3 Ambientes – 26,8%
3°	1 Ambiente – 20,6%

 

9.3 Tendencia de polarización de valores

La presentación incluye una reflexión clave del mercado: “Se vende cada vez más lo bueno o lo bien ubicado, o lo bueno y bien ubicado. Se siguen polarizando los valores.” Esto implica que los activos de mayor calidad y/o ubicación prime están capturando la mayor parte de la demanda y de la apreciación de precios, mientras que los activos de menor calidad o ubicación periférica enfrentan mayor resistencia en precios.

 

10. Departamentos a Estrenar y Comparativo Internacional

 

10.1 Valores de departamentos a estrenar en CABA

Se presentaron datos sobre los valores de departamentos a estrenar en CABA, mostrando las tendencias por zona y tipología. Los valores a estrenar se ubican en rangos superiores a los de usados, lo que refleja la prima por obra nueva.

 

10.2 Buenos Aires “regalada” – Comparativo mundial

La presentación incluyó una comparación de los precios del m² en ciudades del mundo, en la que Buenos Aires aparece como una de las ciudades más baratas a nivel global en términos de valor inmobiliario. Este argumento es recurrentemente utilizado para fundamentar el atractivo de invertir en propiedades en Argentina desde el exterior o con ahorros en dólares.

 

11. Crédito Hipotecario

 

El crédito hipotecario mostró una recuperación notable durante 2024-2025, luego de años de práctica desaparición del financiamiento bancario para la vivienda. Los indicadores clave son:

• Participación de hipotecas en escrituras CABA: 11,6%
• Participación de hipotecas en escrituras PBA: 11,22%

Este reingreso del crédito al mercado es uno de los drivers más importantes de la recuperación de la demanda y del volumen de escrituras, siendo un factor estructural que podría sostener el ciclo alcista en el mediano plazo.

 

12. Déficit Habitacional y Necesidad de Vivienda

 

La presentación destacó la dimensión del problema habitacional en Argentina como argumento estructural para la demanda de vivienda:

• Crecimiento poblacional 2010-2023: 8,2 millones de personas (nacimientos + inmigración)
• Promedio de personas por vivienda: 2,6 → implica que se necesitan 3,12 millones de viviendas adicionales en 13 años
• Producción anual necesaria: 247.000 viviendas/año
• Producción anual estimada actual: aproximadamente 200.000 viviendas/año
• Déficit incremental anual: al menos 47.000 viviendas/año que no se producen (siendo optimistas)

Este déficit estructural garantiza que la demanda habitacional se mantendrá elevada en el largo plazo, aun en escenarios de bajo crecimiento económico.

 

13. Análisis FODA del Real Estate Argentino 2025

 

La presentación incluyó un análisis FODA completo del mercado inmobiliario argentino de cara al nuevo escenario macroeconómico y regulatorio:

 

Fortalezas

• Cultura del m² arraigada en la sociedad argentina (ahorro en propiedades como patrón cultural).
• Demanda contenida (represada durante años de restricciones y alta incertidumbre).
• Valores atractivos en comparación con otros mercados de la región y del mundo.
• Mejores rentas de alquileres (recuperación post-Ley de Alquileres).
• Eliminación de la Ley de Alquileres (mayor libertad contractual y retorno de oferta locativa).

 

Amenazas

• Aprobaciones y trámites burocráticos (obstáculos para el desarrollo de nuevos proyectos).
• Volatilidad en la cotización del dólar.
• Desarrolladores con presión de costos en USD.

 

Oportunidades

• Rebote de precios, blanqueo de capitales y renta cedular (incentivos fiscales y financieros).
• Expansión del crédito hipotecario.
• Necesidad de vivienda con target en USD 100.000 (segmento con mayor demanda potencial).
• Nuevo mapa de demanda por tecnología y tendencias YOLO (You Only Live Once, impacto en preferencias de vivienda).

 

Debilidades

• Costos de construcción en dólares elevados.
• Salarios en dólares aún bajos en términos relativos (afecta la demanda con financiamiento en pesos).

 

14. Conclusiones y Perspectivas

 

La presentación de Reporte Inmobiliario concluye con una visión optimista pero fundamentada del mercado inmobiliario argentino:

 

“La actividad inmobiliaria en Argentina funciona muy bien, está dolarizada y tiene mucho potencial de expansión. ¡Ingresos en dólares!”

 

Los principales fundamentos que sustentan esta perspectiva son:

• Recuperación del crédito hipotecario: vuelve un driver clave del mercado después de años de ausencia.
• Precios aún bajos en contexto histórico: CABA en valores de 2012, GBA un 29% por debajo del pico.
• Déficit habitacional estructural: garantiza demanda de largo plazo.
• Mejora de la rentabilidad de alquileres: retorno total estimado del 12,8% anual en dólares.
• Buenos Aires como ciudad barata a nivel global: potencial de apreciación frente a otras metrópolis.
• Polarización de valores: quienes invierten en activos de calidad y bien ubicados capturan mayor rentabilidad.
• Desregulación (Ley de Alquileres): mejora la oferta de alquileres y la confianza inversora.

 

 

Fuente: Reporte Inmobiliario